民法典新增物业服务合同效力探讨

作者简介：薛源，对外经济贸易大学法学院教授、博士生导师。 

〔摘　要〕民法典新增物业服务合同，其效力问题有其特殊性。业主大会的执行机构——业主委员会代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同，由于业主组织的介入，由此引发的物业服务合同效力问题，不再是单纯的合同问题，其涉及的是业主组织的对内对外关系，这就需要团体法调整。在处理物业服务合同效力问题时，需要在交易安全和保护业主利益之间取得平衡。业主大会无权授权业主委员会选聘物业服务企业，由此签订的物业服务合同是否有效，依物业服务企业是否知情而定。业主大会选聘物业服务公司决议被撤销对物业服务合同效力的影响，以物业服务企业是否为善意相对人来判断。确认物业服务合同效力之诉的适格当事人应当是全体业主，在业主委员会失灵的情况下可考虑仿效股东派生诉讼设置业主派生诉讼机制，赋予个别业主提起确认物业服务合同效力之诉的权利。

DOI：10.3969/j.issn.1002-1698.2020.10.016